Voici quelques pièges fréquents dans lesquels tombent beaucoup d'investisseurs. Il importe de posséder les bonnes clés de lecture pour ne pas se surexposer à des risques cachés ou céder à des effets de mode passagers. Notre cabinet intervient comme un démineur pour identifier les risques au-delà des présentations marketing sur papier glacé.

1) Oublier le risque de certains placements dits défensifs

Le risque nul n'existe pas, quel que soit l'investissement étudié. Le risque se déplace. Il évolue dans sa nature, sa localisation et son intensité. Certains placements considérés comme défensifs jusqu'alors présentent un niveau de risque beaucoup plus important actuellement :

• les fonds euros en assurance-vie ;
• les SCPI en murs commerciaux ;
• l'immobilier résidentiel locatif en France.

La résurgence de l'inflation au niveau mondial en 2021 a mis fin à plusieurs décennies de baisse de taux. Les banques centrales — dont la FED et la BCE — ont fortement augmenté leurs taux d'intérêt directeurs pour maintenir la stabilité des prix et conserver la confiance dans la monnaie. En parallèle, elles ont commencé à réduire leurs bilans, en cessant d'acheter des obligations, arrêtant ainsi une mise sous perfusion artificielle du marché. Ces deux facteurs ont provoqué le krach obligataire de 2022, l'un des plus importants de l'histoire moderne. Les obligations d'État ont perdu 10 à 30 % au cours de cette année tandis que les marchés boursiers accusaient une correction de 18 % pour le MSCI World. Cette corrélation inédite entre la bourse et les obligations a causé de lourdes pertes aux portefeuilles bancaires 60/40. Ce modèle d'allocation d'actifs repose sur la diversification entre actifs risqués (actions) et actifs plus défensifs (obligations), dont les performances ont souvent une corrélation négative. Il reste le modèle le plus répandu en investissement à ce jour, malgré le fait qu'il ne permette plus de diluer le risque comme auparavant.

a) Le risque caché des fonds euros en assurance-vie

La hausse des taux d'intérêt engagée par la BCE depuis juillet 2022 est spectaculaire : 3 à 3,5 % de hausse sur les taux des emprunts d'État allemand et français entre début 2022 et mi-2025. Or, les fonds euros en assurance-vie sont composés majoritairement d'emprunts d'État français. Les moins-values latentes sont colossales pour les compagnies d'assurances et les banques dont les bilans sont remplis de ces emprunts d'État achetés avant la hausse des taux. L'article 49 de la loi Sapin 2 permettant à l'État de bloquer les rachats et les arbitrages en assurance-vie est une bombe à retardement.

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b) La correction des SCPI en murs commerciaux

Le marché des SCPI en murs commerciaux, en particulier sur les bureaux, a aussi été lourdement impacté par cette hausse des taux ainsi que par le développement du télétravail après la crise Covid. Les SCPI ont été présentées comme une alternative aux fonds obligataires lorsque les taux d'intérêt étaient faibles. L'effet de mode qui a suivi a créé une bulle sur la valorisation des actifs en bureaux. La hausse des taux de rendement obligataire entre 2 et 3 points a ainsi provoqué la forte correction en cours sur les valeurs de reconstitution des SCPI.

Certaines SCPI comme Primopierre ont perdu près de 45 % depuis leur pic de valorisation atteint en 2021. Ces contreperformances révèlent un risque bien supérieur à l'indicateur de risque de niveau 3 présenté dans le document d'information clé établi par la société de gestion (1 étant le plus sécurisé et 7 le plus risqué).

c) L'immobilier résidentiel locatif en France

L'immobilier reste le placement préféré des Français, par un atavisme paysan qui nous rappelle que la population rurale était prépondérante en France, jusqu'en 1930.

Ce goût prononcé pour la pierre est de plus en plus mal récompensé pour les propriétaires bailleurs. Les taux de rendement locatifs, nets de charges, de taxe foncière et d'assurance sont compris entre 2 et 3 % à Paris. Le plafonnement et l'encadrement des loyers ne permettent pas au bailleur de profiter de la pénurie de biens sur le marché locatif. Ce taux de rendement locatif net ne compense pas l'inflation, dont le taux réel devrait se situer autour d'au moins 4 à 5 % sur 2025 et les prochaines années, bien au-dessus de l'indice des prix à la consommation calculé par l'INSEE.

Si la tendance baissière du marché immobilier résidentiel se confirme, les propriétaires bailleurs subiraient une double punition : perte en capital et taux de rendement locatif réel négatif. Le dérapage incontrôlé de la dette publique rend probable une dégradation de la note de la France en tant qu'émetteur de dette par les agences de notation telles que Standard & Poor's, Moody's et Fitch. La rétrogradation de la note française de AA− à A+ ferait sortir la France du premier groupe et conduirait à une forte hausse des taux sur les Obligations Assimilées du Trésor émises par l'État français, car les banques, les compagnies d'assurances et les fonds de pensions achetant des obligations du premier groupe pour des raisons réglementaires ne pourraient plus acheter d'OAT. La hausse des taux sur les OAT se répercuterait automatiquement sur les taux d'emprunt proposés par les banques françaises. Ce scénario possible risquerait d'accentuer la baisse des prix sur le marché immobilier résidentiel français.

L'investisseur avisé doit se garder de forger ses analyses uniquement avec un rétroviseur. Beaucoup de recettes d'investissement qui ont marché dans le passé ne sont plus adaptées au nouvel environnement à taux de rendement réels négatifs.

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2) Oublier l'impact de l'inflation sur le rendement

Aujourd'hui plus qu'avant, il est devenu rare de trouver un placement pouvant surperformer le taux réel de l'inflation avec un niveau de risque maîtrisé, compatible avec une gestion de bon père de famille. Ce paradoxe n'est que le symptôme d'une maladie qui ronge notre système économique et financier occidental : les taux d'intérêt négatifs. La majorité des placements réputés défensifs ne permettent plus de compenser une inflation sous-évaluée par les chiffres officiels. En-deçà d'un taux de rendement annuel de 4 à 5 %, net de frais et net d'impôt, l'investisseur risque fort de voir son patrimoine se faire grignoter par l'inflation, de façon subreptice.

Les fonds euros en assurance-vie, les produits bancaires à taux réglementé, une majorité de SCPI en murs commerciaux, la location d'un appartement et les fonds obligataires datés offrent des taux de rendement nets de frais et d'impôt qui sont inférieurs à 3,5 % par an. Pourquoi alors une grande majorité de professionnels du patrimoine continue de proposer de tels placements ?

La raison tient au fait qu'une performance supérieure avec un niveau de risque acceptable nécessite de réaliser une création de valeur. Celle-ci résulte de la combinaison d'une expertise et d'un marché de niche, à rebours des produits grand public, diffusés par le marketing de masse des réseaux bancaires et d'assurance.

L'inflation représente la perte de valeur intrinsèque de la monnaie. Elle est structurelle, durable, multifactorielle et plus élevée que l'indice des prix à la consommation, calculé par l'INSEE. La méthode biaisée de cet organisme public a été relevée par plusieurs analystes comme Philippe Herlin et Emmanuel Todd. Il convient d'abord de rappeler que les chiffres officiels de l'INSEE sur l'inflation sont utilisés comme référence pour revaloriser notamment les minimas sociaux, les traitements des fonctionnaires et les retraites.

En supposant un taux de rendement net moyen de 2,5 % sur des placements défensifs et un taux d'inflation réel de 4,5 %, le taux de rendement réel déflaté (déduction faite du taux d'inflation) est négatif de 2 %. Les taux d'intérêt réels se révèlent être négatifs pour beaucoup de placements, après déduction de l'inflation. L'environnement à taux négatif que l'on observe en France comme dans le reste de la zone Euro s'apparente à un impôt caché sur le patrimoine des épargnants.

Les trois précédents exemples de placements réputés défensifs illustrent le fait que les taux de rendement réels sont négatifs, après déduction de l'inflation. Ce n'est donc pas le taux de rendement nominal qu'il faut prendre en compte mais le taux réel déflaté. Cet environnement à taux négatif est un choix politique. La monétisation des dettes et des déficits publics par les banques centrales occidentales a nourri l'explosion du prix des actifs sur les marchés financiers et immobiliers et la baisse des taux de rendement délivrés par ces actifs. Les taux négatifs permettent aux acteurs économiques lourdement endettés comme les États d'Europe du sud d'alléger le poids de leurs dettes, au détriment des épargnants privilégiant les placements traditionnels, réputés défensifs.

S'il est acceptable de ne pas compenser l'inflation sur un matelas de liquidité dont la vocation est d'être placé en sécurité, avec une disponibilité immédiate, il serait une erreur d'accepter ce grignotage inflationniste sur les actifs placés à moyen et long terme. Dès lors, la problématique pourrait se poser à vous en ces termes : comment atteindre un taux de rendement annuel supérieur à 5 % par an, net d'impôt et net de frais, avec des niveaux de risque et de liquidité acceptables selon vos critères ?

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3) Rechercher l'avantage fiscal comme une fin en soi

a) L'immobilier défiscalisant surmargé

Dans le cadre des investissements immobiliers défiscalisants, l'avantage fiscal est un levier de performance permettant de bonifier la rentabilité globale en plus des loyers et de la plus-value potentielle à la revente. Néanmoins, il ne doit en aucune façon occulter les qualités intrinsèques du bien immobilier : la qualité de son emplacement d'une part et la cohérence du prix au m² d'autre part.

On peut déplorer les pratiques d'un certain nombre de promoteurs ou d'opérateurs spécialisés en rénovation qui surmargent leurs prix de vente en faisant miroiter le seul avantage fiscal. Les niches fiscales comme la loi Malraux, les Monuments historiques et le déficit foncier font l'objet de travaux de rénovation lourde dont le coût peut être équivalent ou supérieur à celui du foncier en l'état. Il convient donc de s'assurer de la cohérence du prix au m² sur le foncier et les travaux, indépendamment de l'avantage fiscal. Celui-ci doit profiter à l'investisseur et ne pas être confisqué par la surfacturation des travaux par l'opérateur.

b) Les PER individuels souscrits avec une TMI inférieure à 41 %

Le PER individuel permet de déduire ses versements de son revenu imposable. L'économie d'impôt augmente avec la tranche marginale d'imposition. À titre d'exemple, 10 000 € investis par un contribuable dont la TMI est de 41 % lui permettent de récupérer une économie d'impôt de 4 100 €. Néanmoins, il est souvent occulté le fait qu'une partie de cet avantage fiscal initial est repris au moment du rachat possible à la retraite ou lors de l'achat de la résidence principale. Le capital versé sera fiscalisé à hauteur de la TMI au moment du rachat, soit au moins 30 % dans la majorité des cas, tandis que la plus-value supportera le Prélèvement Forfaitaire Unique dont le taux représente 30 % à ce jour. Un investisseur imposé à 41 % marginalement conserve donc un différentiel d'imposition favorable de 11 %.

À contrario, un investisseur imposé à 30 % marginalement verra la totalité de son avantage fiscal repris au moment du rachat. On peut objecter que l'avantage fiscal aura été avancé pendant plusieurs années avant sa reprise. Malgré cela, l'imposition de la plus-value en plus de celle du capital annule l'effet de levier fiscal. Il sera bien plus intéressant pour un investisseur avec une TMI de 30 % d'alléger sa pression fiscale par la loi Girardin industrielle.

4) Ne pas optimiser le levier du crédit bancaire

L'adage selon lequel celui qui paie ses dettes s'enrichit ne se vérifie pas dans un monde inflationniste. Voici quelques exemples pour illustrer ce propos.

Si vous avez souscrit un crédit immobilier avec un taux fixe avant la hausse des taux, il faut le conserver. Le taux d'intérêt de ce crédit reste inférieur à la fois au taux réel de l'inflation mais aussi au taux de rendement des placements que nous pouvons vous proposer.

Si vous prévoyez de faire un crédit immobilier, nous préconisons de rechercher la durée la plus longue possible (25 ans plutôt que 20 ans) afin de minorer la mensualité d'emprunt et de limiter le montant de l'apport en fonds propres pour conserver des liquidités en patrimoine. Vous bénéficiez ainsi d'un différentiel de taux entre un taux d'emprunt et un taux de rendement de vos liquidités pouvant être 2 à 4 fois supérieur en moyenne. De plus, vous améliorez la diversification de votre patrimoine, vous augmentez la garantie familiale avec l'assurance emprunteur et vous disposez d'un patrimoine financier pouvant être mobilisé en partie, en cas de besoin.

Texte à jour au 20 juin 2026, sous réserve des évolutions législatives ultérieures.