Déficit foncier

La niche fiscale la plus puissante pour les propriétaires bailleurs

Les revenus fonciers sont les revenus les plus imposés en France. Ils supportent la double peine : l'imposition à l'impôt sur le revenu à la tranche marginale d'imposition la plus élevée (30 à 45 %) + les prélèvements sociaux (17,2 %). Compte tenu de la quote-part de CSG déductible sur l'année suivante, le taux d'imposition global varie entre 45 et 60 % environ. Un troisième niveau d'imposition s'applique avec la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) pour les contribuables dont le Revenu Fiscal de Référence (RFR) dépasse certains plafonds : 3 % entre 250 K€ et 500 K€ pour un célibataire et 4 % au-delà. Ces seuils sont doublés pour un couple (500 K€ et 1 M€).

Face à cette pression fiscale extrêmement lourde, le régime de droit commun du déficit foncier offre un levier fiscal particulièrement puissant pour bonifier la performance d'un investissement locatif.

1) Principe

Le régime du déficit foncier s'adresse aux propriétaires bailleurs imposés sur leurs bénéfices fonciers et désirant réduire leur pression fiscale. Pour cela, ils se portent acquéreurs d'un bien immobilier à rénover pour lequel ils engagent des travaux dont le coût sera déductible fiscalement de leurs bénéfices fonciers existants.

Un déficit foncier est constaté lorsqu'un investissement locatif dégage des frais et charges supérieurs aux recettes locatives sur une même année.

On distingue trois types de charges déductibles des revenus fonciers :

• Les charges liées à l'exploitation du bien immobilier : elles concernent les rémunérations d'agence immobilière ou de syndics, les primes d'assurance (assurance propriétaire non occupant), les charges de copropriété et la taxe foncière.
• Les charges financières liées aux intérêts d'emprunt : par intérêts d'emprunts, il faut comprendre tous les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage, etc.) des emprunts pour l'acquisition du bien, mais aussi des emprunts pour la réparation ou l'amélioration du bien.
• Les charges liées aux travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration : ils sont déductibles des revenus fonciers s'ils ont pour objet de maintenir ou remettre en état le bien, ou d'apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Ce sont surtout les travaux qui permettent de créer un déficit foncier car leur montant pris en compte n'est pas plafonné.

2) Avantage fiscal pour le régime de droit commun

Le déficit foncier dégagé par l'investissement dans un bien à rénover est déductible sans plafond du bénéfice foncier existant. Le déficit foncier impacte la fiscalité à trois niveaux. Le schéma ci-dessous présente ce mécanisme annulant le bénéfice foncier actuel, réduisant le revenu global puis minorant les bénéfices fonciers ultérieurs avec le report du solde.

Mécanisme du déficit foncier en trois temps : les travaux s'imputent d'abord sans plafond sur les bénéfices fonciers existants, le surplus se déduit ensuite du revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour les rénovations énergétiques de passoires thermiques jusqu'au 31 décembre 2027), et le solde reste reportable sur les bénéfices fonciers à venir pendant 10 ans.

Ce mécanisme provient du dispositif de droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.

Plus la tranche d'imposition marginale de l'investisseur est élevée, plus l'économie d'impôt sera importante.

Exemple chiffré

Un investisseur se situe dans la tranche marginale d'imposition à 41 % et dégage un bénéfice foncier imposable supérieur ou égal à 10 000 € par an. Ce bénéfice foncier sera taxé à 41 % + 17,2 % de prélèvements sociaux − 6,8 % de CSG déductible l'année suivante, soit un taux d'imposition global de 55,41 %.

Il réalise un investissement dans une opération de rénovation lourde permettant de dégager un déficit foncier sur au moins deux ou trois ans. 55,41 % du coût de ces travaux est récupéré en économie d'impôt. Si le prix de revient de cet investissement comporte 40 % de foncier et 60 % de travaux, le gain fiscal provenant de la déduction des travaux représente (60 × 55,41) soit 33,25 % du prix global.

3) Points à vérifier

• L'article 156-I-3 du CGI prévoit que lorsqu'un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location, de manière effective et permanente, pendant une durée de 3 ans. Plus précisément, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'année d'imputation du déficit sur les revenus.
• Il doit s'agir d'une location non meublée.
• Les travaux ne doivent pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

4) Avantage fiscal majoré pour les passoires thermiques

Le plafond du déficit foncier déductible du revenu global passe de 10 700 € à 21 400 € par an spécifiquement pour les travaux de rénovation énergétique. Pour bénéficier de ce plafond doublé, plusieurs critères cumulatifs doivent être respectés :

• le bien doit être loué nu (non meublé) à usage d'habitation ;
• les travaux doivent permettre au logement de passer d'une classe énergétique passoire (E, F ou G) à une classe performante (A, B, C ou D) ;
• le propriétaire doit prouver ce changement de classe par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) réalisé avant et après les travaux ;
• le bien doit rester en location pendant au moins 3 ans après l'imputation du déficit ;
• la mesure s'applique aux dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Texte à jour au 20 juin 2026, sous réserve des évolutions législatives ultérieures.