Loi Malraux

Réduction d'impôt jusqu'à 120 000 € pour la restauration de biens patrimoniaux

1) Principe

La loi Malraux est un dispositif fiscal, créé en 1962 par André Malraux, pour préserver le patrimoine architectural français et encourager les investisseurs à rénover des immeubles situés dans des zones patrimoniales protégées. Les immeubles doivent être situés dans :

• un secteur sauvegardé ;
• une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) devenue AVAP puis Site Patrimonial Remarquable (SPR) ;
• ou une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP).

2) Avantage fiscal

L'avantage fiscal de la loi Malraux est une réduction d'impôt sur le revenu, calculée sur le montant des travaux de restauration réalisés et payés dans l'année. Les taux de réduction d'impôt sont de 30 % en Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec PSMV approuvé et 22 % en Site Patrimonial Remarquable sans PSMV (ou ex-ZPPAUP/AVAP).

Le plafond annuel des travaux pris en compte représente 400 000 € sur 4 années glissantes. La réduction d'impôt maximale sur 4 ans représente ainsi 120 000 € (30 % × 400 000 €) ou 88 000 € (22 % × 400 000 €). La réduction Malraux n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

3) Conditions à respecter

• les travaux de rénovation doivent porter sur un immeuble entier ou sur des appartements en copropriété pilotée par ASL, situés dans un site patrimonial remarquable. Les travaux doivent faire l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, visé par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Ils sont ensuite encadrés par les ABF ;
• l'immeuble est destiné à l'habitation principale, en location nue, non meublée ;
• la location est obligatoire pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux ;
• la location doit se faire à un tiers, hors du foyer fiscal de l'investisseur.

4) Points à vérifier

a) Risque économique de surmarge par l'opérateur

Le risque en loi Malraux n'est plus fiscal comme à une certaine époque mais économique. Une écrasante majorité de programmes Malraux sont vendus à un prix de marché (foncier + travaux) bien au-dessus des prix de marché. L'avantage fiscal à l'entrée se voit donc annulé en bonne partie par la surmarge réalisée par l'opérateur chargé de piloter et rénover l'immeuble. Ce phénomène s'explique par la conjonction de plusieurs facteurs :

• la rareté des immeubles vides en secteur sauvegardé et autres zones éligibles ;
• les appels d'offres organisés par les mairies ayant préempté ces immeubles aboutissent à faire monter les enchères entre les opérateurs acquéreurs ;
• les principaux opérateurs Malraux spécialisés en rénovation lourde forment un oligopole de 4 à 5 groupes qui se partagent la majeure partie des immeubles dans les grandes métropoles régionales ;
• au coût élevé du foncier s'ajoute celui des travaux.

b) Surcoût de la rénovation Malraux sur la rénovation classique

Le prix des travaux de rénovation en loi Malraux est généralement plus élevé que dans une rénovation classique pour plusieurs raisons techniques, administratives et architecturales :

• les matériaux et techniques utilisés doivent respecter des critères patrimoniaux stricts (ardoises naturelles, enduits à la chaux, ferronnerie d'art, menuiseries d'époque). De surcroît, les délais d'instruction et d'autorisation peuvent ralentir les chantiers, augmentant les coûts ;
• les immeubles sont en général très anciens, souvent à l'abandon ou en état de vétusté avancée. Cela nécessite la reprise des structures (charpente, fondations, plancher), la mise aux normes complète (électricité, plomberie, isolation) et des techniques artisanales complexes ;
• les entreprises intervenant sur ces chantiers sont souvent des artisans spécialisés en restauration du patrimoine, plus coûteux que des artisans classiques. Il peut être imposé d'employer des Compagnons du devoir ou des artisans certifiés Qualibat Patrimoine ;
• les contraintes administratives sont lourdes. Plusieurs autorisations sont requises : permis de construire, validation de l'ABF, contrôle de conformité en fin de travaux. Cela nécessite un suivi de chantier rigoureux par des architectes et des maîtres d'œuvre spécialisés ;
• les opérateurs Malraux coordonnent le pilotage des travaux par des Sociétés de Restauration Immobilière (SRI) ou des Associations syndicales libres (ASL). Cela génère des frais de structuration, de montage, de suivi, etc. Ces frais peuvent représenter 10 à 20 % supplémentaires ;
• les immeubles sont situés en centre-ville historique, avec un accès limité aux véhicules. Il est souvent difficile de stationner ou d'acheminer les matériaux. Les coûts de curetage et de mise à la déchetterie ont fortement augmenté ces dernières années.

Le choix d'un opérateur pratiquant des prix raisonnables sur le foncier et les travaux est l'un des points clés pour réaliser un bon investissement dans ce cadre.

Texte à jour au 20 juin 2026, sous réserve des évolutions législatives ultérieures.