Réduire l'impôt sur les sociétés avec la loi Girardin IS et le Crédit d'Impôt pour l'Investissement Outre-Mer (CIOP)

Deux dispositifs pour placer sa trésorerie à haut rendement et investir dans l'immobilier d'outre-mer

L'impôt sur les sociétés (IS) frappe les bénéfices des sociétés commerciales et holdings au taux de 15 % à 25 %. Deux dispositifs permettent de placer la trésorerie tout en réduisant l'IS : la loi Girardin IS (réduction d'impôt 110-130 %) et le Crédit d'Impôt pour l'Investissement Outre-Mer (CIOP).

Vous êtes dirigeant d'une société commerciale, d'une holding patrimoniale ou d'une SEL en profession libérale payant au moins 50 000 € d'IS ? Vous souhaitez utiliser la trésorerie ou la capacité d'emprunt de votre société pour alléger votre impôt sur les sociétés ?

La loi Girardin société, aussi appelée loi Girardin IS, est un mécanisme qui permet à une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés de bénéficier d'un Crédit d'Impôt pour l'Investissement Outre-Mer (CIOP) en finançant des investissements productifs dont des logements dans les DOM-COM (Départements et Collectivités d'Outre-Mer).

La loi Girardin IS se décline selon deux approches différentes, définies par l'article 244 quater Y et l'article 244 quater W du Code général des impôts.

Les deux approches du dispositif Girardin pour les sociétés à l'IS : placement de trésorerie en article 244 quater Y (rendement fiscal pur d'environ 10 %) et investissement immobilier en article 244 quater W (crédit d'impôt CIOP jusqu'à 35 % de la base éligible, conservation d'un actif patrimonial).

1) Placement de trésorerie en loi Girardin IS (article 244 quater Y)

Il s'agit d'un investissement indirect dans des équipements neufs destinés à des entreprises locales ultramarines. L'acquisition de ces biens se réalise par une société de portage telle qu'une SNC, une SCI ou une SAS qui les met ensuite en location à un exploitant ultramarin pendant une durée minimale de 5 ans.

Cette niche fiscale est définie par l'article 244 quater Y du Code général des impôts. Elle permet de soutenir le développement économique des territoires d'outre-mer en encourageant l'investissement productif. Les secteurs d'activité éligibles incluent notamment :

• Agriculture, pêche, aquaculture.
• Industrie, transformation.
• Bâtiments, travaux publics.
• Artisanat.
• Hôtellerie, tourisme (sous conditions).
• Transport de marchandises ou de personnes.
• Biens immobiliers à usage locatif dans le secteur intermédiaire.

L'entreprise métropolitaine bénéficie d'une réduction d'IS l'année de l'investissement. À titre d'exemple, l'entreprise place 100 € et récupère environ 110 € d'IS sur l'exercice, soit un rendement fiscal net d'environ 10 %.

Au terme de 5 ans, le matériel est cédé à l'exploitant ultramarin pour un montant symbolique, puis la société de portage est liquidée.

Cette niche fiscale s'inscrit dans une logique de pur portage financier. Tous les risques liés à la détention, à la location et à la revente du bien immobilier sous-jacent sont maîtrisés dans les offres que nous proposons. L'investisseur n'a donc pas à se préoccuper du prix d'achat, des loyers perçus ou du prix de vente sur les biens. Le rendement est purement fiscal.

2) Investissement immobilier en CIOP (article 244 quater W du CGI)

Le Crédit d'Impôt pour l'Investissement Outre-Mer (CIOP) permet à certaines sociétés soumises à l'IS d'acquérir un bien immobilier neuf en Outre-mer, de bénéficier d'un crédit d'impôt pouvant atteindre 35 % de la base éligible tout en conservant un actif patrimonial immobilier.

Le dispositif concerne notamment la Guadeloupe, la Martinique, La Réunion, la Guyane et Mayotte. Il est prévu jusqu'au 31 décembre 2029.

Exemple : une société acquiert un appartement neuf éligible pour une base fiscale retenue de 250 000 € HT. Le crédit d'impôt potentiel peut atteindre 87 500 € (250 000 × 35 %). Ce crédit vient directement réduire l'IS de la société.

Pour les acquisitions en VEFA, le crédit d'impôt intervient à hauteur de 70 % au titre de l'exercice au cours duquel les fondations de l'immeuble sont achevées, puis 20 % lors de la mise hors d'eau et enfin les 10 % restants lors de la livraison. Dans les autres cas (hors VEFA), il est accordé à 100 % lors de l'acquisition.

Un dispositif très encadré

Le dispositif du CIOP repose sur plusieurs contraintes techniques, fiscales et réglementaires qu'il est indispensable de maîtriser avant toute acquisition.

a) Le plafond de prix par m²

Le crédit d'impôt ne s'applique pas librement sur le prix total du bien. La base fiscale retenue est plafonnée. En 2026, le plafond de référence est d'environ 3 295 € HT par m², soit environ 3 575 € TTC avec la TVA DOM à 8,5 %. Ainsi, seule la fraction du prix située sous le plafond fiscal de 3 295 € HT par m² sera retenue pour le calcul du crédit d'impôt.

b) La surface retenue est encadrée

Le calcul de la base fiscale ne repose pas uniquement sur la surface habitable. Selon les cas, certaines annexes peuvent être retenues sous conditions et avec des plafonds : varangues, loggias, annexes couvertes.

c) Engagement de location obligatoire

Le bénéfice du CIOP impose un engagement de location strict. L'entreprise doit louer le logement nu, dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 5 ans. Le non-respect de ces engagements peut entraîner la remise en cause du crédit d'impôt.

d) Les plafonds de loyers

Le bien doit être loué dans le respect de plafonds réglementaires. Les loyers autorisés sont plafonnés afin de conserver la vocation intermédiaire du dispositif. Le plafond dépend notamment du territoire, de la surface retenue et de l'année fiscale.

Plafonds de loyers en vigueur pour le dispositif CIOP en 2026, par département d'Outre-mer.

e) Les plafonds de ressources des locataires

Le CIOP impose également des plafonds de revenus pour les locataires afin de réserver les logements au secteur intermédiaire. Les ressources retenues correspondent généralement au revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition du locataire.

Plafonds de ressources du locataire pour le CIOP en 2026, selon la composition du foyer.

f) Le plafond RGEC

Le CIOP constitue une aide d'État au sens du droit européen. Le dispositif est donc soumis au RGEC (Règlement Général d'Exemption par Catégorie). Le crédit d'impôt peut être réduit si des subventions publiques existent déjà, si le plafond européen d'aides est dépassé ou si le projet bénéficie d'autres aides publiques.

À titre d'exemple, si le crédit théorique est de 90 000 € mais que le plafond RGEC disponible n'est plus que de 70 000 €, le crédit d'impôt sera limité à 70 000 €.

3) Notre méthode d'analyse

Tous les programmes de promotion en outre-mer ne sont pas optimisés pour le CIOP. Deux biens vendus au même prix peuvent produire des différences notables sur le crédit d'impôt, le rendement locatif et le risque fiscal.

Nous analysons notamment :

• le prix fiscal réellement retenu ;
• le plafond par m² applicable ;
• la surface fiscale exacte ;
• le calcul du RGEC ;
• les aides publiques déjà consommées ;
• le rendement locatif réel ;
• la cohérence patrimoniale du programme.

Notre objectif consiste à vous proposer un actif immobilier cohérent, un crédit d'impôt réellement sécurisé, une stratégie patrimoniale durable — et non une simple défiscalisation avec une présentation commerciale.

Texte à jour au 20 juin 2026, sous réserve des évolutions législatives ultérieures.