Investissement locatif dans le neuf

- Une sélection de promotions immobilières partout en France et parmi les plus belles signatures:
Bouygues, Cogedim, Eiffage, Kaufman & Broad, etc.
- Des avantages fiscaux importants.
- Des frais de notaire réduits.
- Des garanties importantes liées à la législation protégeant l'acquéreur en VEFA.
- Un investissement locatif clef en mains pour avoir l'esprit tranquille.

1. Notre cahier des charges sur la sélection des programmes

- La qualité de l'emplacement
Un bon investissement immobilier offre un équilibre optimal entre la qualité de l'emplacement et le rendement locatif (loyer annuel / prix de vente). La qualité de l'emplacement reste le critère incontournable assurant la valorisation dans le temps, la liquidité à la revente et la pérennité du marché locatif... en un mot la sécurité de votre investissement. Le deuxième critère important est le rendement locatif car c'est de lui dont dépend une bonne partie de l'autofinancement de votre investissement (autour de 50 % en général). Plus le prix du foncier est cher et plus le rendement locatif est faible. A vous de fixer le curseur entre la qualité de l'emplacement et le rendement locatif, ces deux critères étant opposés.

- Le prix de revient
Nous souhaitons éviter à nos clients d'acheter à des prix surmargés au nom de l'avantage fiscal. Celui-ci ne devra pas occulter les qualités intrinsèques du bien immobilier et ne devra pas être recherché comme une fin en soi.

- La mixité accédants et investisseurs
D'une façon générale, il vaut mieux éviter les immeubles comportant 100 % de biens destinés à la location. L'un des dangers est en effet d'avoir une revente massive au terme des 9 ans de location imposée en loi Robien ou Borloo, avec pour conséquence des prix tirés à la baisse. Outre ce risque de déstabilisation du marché à terme, un immeuble comportant une partie importante de propriétaires est mieux entretenu au niveau des parties communes.

- La qualité des prestations
La qualité de la construction, des matériaux et des prestations d'équipement est détaillée dans la notice descriptive technique qui fait partie des documents que l'acquéreur signe au moment de la réservation.

A modèle équivalent, une voiture avec toutes les options intégrées se revend toujours dans de meilleures conditions qu'une autre avec l'équipement de série.



2. Les avantages fiscaux
   Loi Robien
   Loi Borloo



3. Le principe de la VEFA

Vous achetez un appartement neuf, effectivement construit ou projeté par le promoteur. Dans ce dernier cas, vous recourez à la vente sur plan, encadrée de précautions spécifiques pour:
- le contrat préliminaire,
- le contrat de vente définitif
En effet, pour éviter qu'elle ne présente des risques pour l'acquéreur, la vente sur plan est strictement réglementée par la loi (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).
La vente sur plan permet à un promoteur-constructeur de vendre des logements alors que la construction de l'immeuble n'est pas achevée.
Cette opération, appelée vente en l'état futur d'achèvement (Vefa), se distingue d'une vente "classique".

Le contrat préliminaire
Pour commencer, vous allez signer avec le promoteur un contrat préliminaire, également appelé contrat de réservation.
Par ce contrat, le vendeur s'engage à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie.
Par ailleurs, vous êtes en droit d'apprécier l'étendue de votre engagement lors de la signature de ce contrat de réservation. Ce contrat donc doit sous peine de nullité être établi par écrit et comporter certaines mentions obligatoires, :
• - une description détaillée du futur logement (surface habitable approximative, nombre de pièces principales, dépendances, etc.);
• - la qualité des constructions (matériaux employés, éléments d'équipement fournis), au moyen d'une note technique annexée au contrat;
• - le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision;
• - la date laquelle pourra être signé le contrat de vente définitif;
• - éventuellement, le montant et les conditions des prêts que le vendeur s'engage à vous obtenir.

Conseil : Vous avez intérêt à introduire dans le contrat une clause suspensive d'obtention de prêts. Si la condition ne se réalise pas, vous pourrez récupérer votre dépôt de garantie. Lors de la signature de cet avant-contrat, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui ne peut être supérieur à 5 % du prix prévisionnel si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce montant est ramené à 2 % lorsque ce délai ne dépasse pas deux ans. Au- delà, aucune somme ne peut vous être réclamée. Le dépôt de garantie, qui ne produit pas intérêts, est déposé sur un compte spécial, généralement ouvert par un notaire.
Le contrat préliminaire signé va ensuite vous être envoyé. A compter de sa réception, vous disposez d'un délai de sept jours pour vous rétracter.
Le contrat définitif de vente
Après avoir signé le contrat liminaire, vous passez à la signature du contrat définitif de vente. Cette étape aussi est encadrée par des règles strictes.
Le vendeur vous enverra le projet de vente un mois au moins avant la signature définitive. Ce délai d'un mois, vous permet de vérifier que le projet est conforme à ce qui a été promis.



4. Les garanties apportées en Vefa

La vente sur plan permet à un promoteur de vendre des logements alors même que la construction de l'immeuble n'est pas commencée. Ce type de vente est strictement réglementé par la loi afin de protéger l'acquéreur (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).

Le promoteur est est obligé de vous apporter une garantie d'achèvement ou une garantie de remboursement. La plupart du temps, il s'agit d'une garantie bancaire d'achèvement par laquelle une banque vous assure, quoi qu'il arrive la fin des travaux. Quant à la garantie de remboursement, elle vous permet de récupérer l'intégralité des sommes déjà versées en cas d'annulation de la vente.

Une fois l'immeuble livré, l'acquéreur dispose d'un certain nombre de recours s'il constate des défauts ou malfaçons après avoir pris possession de son logement.

La garantie de parfait achèvement dure un an à compter de la réception et couvre tous les dommages constatés pendant cette période.

La garantie biennale de bon fonctionnement couvre tous les vices qui apparaissent sur les éléments d'équipements dissociables et démontables de la construction (volets, portes, radiateurs, robinetterie, etc.).

La garantie décennale couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble et ce pendant 10 ans: toiture défectueuse, défaut d'étanchéité entraînant des infiltrations, etc.). Afin d'être solvable pour assurer cette garantie, le promoteur est obligé de souscrire une assurance dommage-ouvrage.



5. Le package en gestion locative

Nous sélectionnons pour vous une agence immobilière qui vous proposera une gestion complète de votre appartement, moyennant des honoraires de 10 à 13 % TTC des loyers encaissés pour le package complet. Ce coût est bien sûr déductible fiscalement de vos revenus fonciers. A titre d'exemple, nous allons détailler l'offre de Foncia qui est l'un des intervenants les plus importants:
Gestion locative
Recherche des locataires successifs et encaissement des loyers pour votre compte.
Coût: 7.17 % TTC
Garanties en cas d'impayés de loyers et de dégradations
Pour tout locataire sélectionné par ses soins, l'agent immobilier s’engage, en cas de défaillance de sa part, à régler pour lui les loyers, charges et taxes jusqu’à ce qu’il quitte les lieux et pendant trente-six mois à compter du premier mois de loyer impayé.
Aucune franchise, aucun délai de carence, aucun plafond de loyer, l’indemnisation est perçue par le propriétaire dès le trimestre suivant le premier impayé, puis régulièrement chaque trimestre. L’intégralité des frais de procédure est également remboursée dès le départ du locataire.
En plus, la garantie couvre, en cas de dégradations commises par le locataire, tous les travaux nécessaires à la remise en état, plomberie, électricité, carrelage, peinture, maçonnerie, sous déduction d’une vétusté calculée entre sept et dix ans.
Coût: 2.39 % TTC
Garantie d'occupation
La garantie d’occupation couvre jusqu’à trente-six mensualités de loyer sur une période de neuf années consécutives, avec un maximum de six mensualités à chaque nouvelle location. Le montant du revenu de substitution est égal à la totalité du loyer principal, augmenté d’un forfait pour les charges et taxes.
La couverture prend effet un mois après le préavis légal et trois mois après la date de remise des clés à l’agent immobilier lors d’une première mise en location.
L’indemnisation intervient dès la fin du trimestre au cours duquel l’inoccupation a été constatée.
Coût: 2.33 % TTC



6. Un financement sur mesure et au meilleur taux