Loi Robien

  1. Principe

    2. Depuis le 1er septembre 2006 , le dispositif Robien est recentré pour encourager la production de logements locatifs libres dans les zones au marché immobilier le plus tendu.

    L'investisseur doit acheter un logement neuf loué nu pendant 9 ans à titre de résidence principale. Le loyer au m2 est plafonné. En contrepartie de ces contraintes, l'investisseur peut déduire fiscalement 50 % du prix de revient du logement, de façon échelonnée pendant 9 ans, en plus des charges traditionnelles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, etc.)

  2. Les avantages fiscaux

    3. Le logement loué fait l'objet d'un amortissement qui crée un déficit foncier reportable sur le revenu net imposable dans la limite de 10 700 € par an. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les taux d’amortissement sont les suivants: :

    - 6% du prix d’acquisition du logement pendant les sept premières années,
    - 4% de ce prix pour les deux années suivantes.

    Au total, le bailleur est donc en mesure d’amortir 50% du coût d’acquisition du logement. L’avantage fiscal ne peut être prorogé au-delà de neuf ans.

  3. Les conditions liées…

    4. 1) au logement
    - Le logement loué doit être neuf, loué nu et à usage d'habitation principale du locataire.
    - Le logement doit être détenu en pleine propriété.
    - Les revenus de la location doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

    2) au locataire
    - Le locataire doit être une personne physique (ou un organisme privé ou public louant des biens en faveur de son personnel).
    - Depuis le 9 octobre 2002, le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire ou encore un ascendant ou un descendant d'un des membres de son foyer fiscal. En revanche la location à un membre du foyer fiscal du propriétaire est incompatible avec le régime d'amortissement.
    - Pas de conditions de ressource du locataire.

    3) à la durée
    - Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant 9 ans à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
    - La durée est appréciée de date à date à compter de celle de prise d'effet du bail.
    - La location doit être effective et continue et prendre effet dans les douze mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux.
    4) au loyer
    Le loyer est plafonné durant la période d'amortissement à hauteur d'environ 90 % du loyer pratiqué par le marché.

    Le plafond de loyer est défini selon la zone géographique de l’investissement. L’hexagone est ainsi divisé en quatre zones :
    - Zone A : ….
    - Zone B1 : …
    - Zone B2 : …
    - Zone C : …
    Au 1er janvier 2008, les plafonds par mètre carré, charges non comprises, sont de :
    - Zone A : 21.02€/m²
    - Zone B1 : 14.61€/m²
    - Zone B2 : 11.95€/m²
    - Zone C : 8.76€/m²

  4. Quelques pièges à éviter

    5. 1) Le site d'implantation

    Veiller à la qualité de l’emplacement qui est le critère fondamental pour louer et revendre facilement.

    2) Le formalisme lié au déclaration d’impôt sur le revenu foncier (imprimé cerfa N° 2044 S)

    Suite à la première mise en location de son bien, chaque investisseur doit remplir une lettre d’engagement à louer pendant 9 ans son bien en respectant les plafonds de loyers. Cette lettre doit être joint à la déclaration d’impôt avec une copie du bail.

    3) La sortie

    Attention aux présentations trop optimistes qui prévoient une revente rapide du bien avec plus-value. Si au cas par cas une revente à moyen terme peut être envisageable, généraliser cette option sur une même opération entraînera une revente massive de biens à une date donnée et donc le risque d'une moindre valorisation de ceux-ci.

  5. Cas particuliers

    6. - Si vous avez déjà réalisé un investissement Périssol ou Besson
    Au terme des quatre ans suivant la livraison de votre Périssol, il peut être intéressant de réaliser un investissement de Robien dont la livraison intervienne au terme de ces quatre ans. Le déficit de Robien prend ainsi le relais du déficit Périssol qui chute fortement quatre ans après la livraison. Vous pouvez cumuler les deux déficit dans la limite d’un plafond annuel de 15 000 €.
    Attention : l’acquisition en loi de Robien se faisant sur plan, les délais de livraison sont autour de18 mois en moyenne. D’où l’intérêt de s’y prendre à l’avance !

    - Vous avez déjà un bénéfice foncier

    Lorsque le contribuable a déjà un bénéfice foncier, la déduction fiscale liée à son investissement Robien peut alors aller au-delà du plafond de 10 700 €. La déduction peut gommer intégralement le bénéfice foncier existant et gommer en plus 10 700 € sur le reste du revenu global imposable.