Loi Malraux

1. Principe

Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles sont autorisés à déduire certaines dépenses spécifiques.



2. Les avantages fiscaux

Le propriétaire peut imputer sur son revenu global le déficit foncier résultant de l'opération de restauration immobilière. Les charges produisant ce déficit foncier et déductibles du revenu global sont les suivantes:
Les frais d'adhésion aux associations foncières urbaines de restauration (AFU).
Les travaux de démolition imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire.
Les travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les démolitions imposées.
Les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble d'habitation sous réserve que ces travaux soient réalisés dans le volume bâti existant. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur.
Pour la prise en compte fiscale des charges, on retiendra que c’est l’année de décaissement qui doit être retenue. Ainsi, les sommes versées sur le compte de l’association syndicale des copropriétaires sont déductibles alors même que celle-ci ne réglerait les travaux aux entreprises qu’au cours des années suivantes.


3. Exemples de conditions liées au régime Malraux

En application de l'article 156-I-3° du CGI, les propriétaires d'immeubles d'habitation destiné à la location peuvent imputer sur leur revenu global les déficits résultant de travaux de restauration réalisés dans le cadre de la loi Malraux, à condition de respecter certaines obligations :
1) Conditions liées à l'immeuble
L'immeuble doit être localisé dans un secteur sauvegardé ou dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Seuls les locaux d'habitation bénéficient du régime. Ils s'entendent des locaux qui étaient affectés à l'habitation avant et après la réalisation des travaux.

Le propriétaire devra s'engager à affecter le logement à la location non meublée à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de six ans.

La location devant prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration immobilière.

Aucun texte ne vise la location de l'immeuble à des membres de la famille du contribuable ; cette location peut donc intervenir à des conditions normales et elle devra être effective.

2) La nature et les conditions des travaux

Les travaux qui sont mis en œuvre doivent aboutir à une restauration complète d'un immeuble bâti. Les restaurations partielles sont donc exclues du bénéfice du régime. Les travaux concernés doivent être prévus par le plan de sauvegarde et de mise en valeur.

L 'autorisation spéciale des travaux prévue aux articles L 312-2, L 313-3 et L 313-4 du Code de l'Urbanisme, est délivrée par le Préfet. Cette autorisation doit être expresse et intervenir avant le commencement des travaux.

Cependant, certaines dépenses peuvent être payées avant la date de l'autorisation. Il s'agit des honoraires d'Architecte, des indemnités d'éviction et de toutes les autres dépenses préalables à la réalisation des travaux.

Dans l'hypothèse où ces dépenses préalables entraîneraient l'apparition de déficits, elles peuvent être imputées dans le cadre du régime de faveur, sur le revenu global de l'année de l'obtention de l'autorisation spéciale de travaux selon l'Administration.

Un arrêt de la Cour Administrative d'Appel de NANCY en date du 29 avril 1997, prévoit quant à lui que le déficit résultant de paiements effectués au cours d'une année antérieure à la délivrance de l'autorisation spéciale peut être imputé sur le revenu de ladite année, dès lors que ces paiements se rapportent à l'exécution ultérieure de travaux entrepris postérieurement à la délivrance de l'autorisation.

Ainsi, les déficits seraient imputables l'année de leur réalisation, dans l'hypothèse où l'autorisation spéciale interviendrait avant le commencement des travaux.

Cependant, il faut préciser que l'Administration s'est pourvue en cassation et que l'imputation de déficits sur le revenu global ne peut, en aucun cas, intervenir avant la date de publication du plan de sauvegarde, sauf déclaration d'utilité publique des travaux.

3) L'initiative de l'opération Les propriétaires, pour conserver le caractère déductible des travaux, doivent être à l'initiative de ceux-ci. Néanmoins rien ne s'oppose à ce que les copropriétaires confient par mandat ces différentes tâches à un ou plusieurs maîtres d'œuvre professionnels rémunérés en tant que tel.

Un arrêt du Conseil d'Etat en date du 27 février 1998, semble avoir défini la notion d'initiative de l'opération.

Ainsi, le critère déterminant de l'initiative des travaux doit être celui de la maîtrise d'ouvrage de ceux-ci. La maîtrise d'ouvrage est elle-même caractérisée par l'engagement, le financement et le contrôle des travaux. Le groupement de propriétaires devra donc exercer un rôle et ne devra pas s'associer à une opération de restauration au moment où celle-ci est menée à son terme par un promoteur immobilier. Le groupement de propriétaires devra participer réellement en menant certaines démarches administratives, en apportant les concours financiers nécessaires et en exerçant un contrôle effectif.

Les travaux peuvent être réalisés par plusieurs propriétaires regroupés en Association foncière urbaine.

Cette Association pourra être constituée à l'initiative du promoteur immobilier. Il est indispensable de s'assurer que l'ensemble des formalités mises en œuvre dans le cadre de cette opération soient effectuées par l'Association et non directement par le promoteur, qui pourra être désigné Directeur de l'Association.

En revanche, lorsque l'Association Syndicale qui regroupe les propriétaires des immeubles à restaurer, ne joue qu'un rôle formel et que tout ou partie de l'opération relève de l'initiative du vendeur (demande d'autorisation des travaux, commande de travaux, contrôle des travaux, etc .... ), le régime n'est pas applicable.



4. Quelques pièges à éviter

1) Une implantation à surveiller

Veiller au site d'implantation car celui-ci sera garant des perspectives de location du logement et de sa valorisation dans le temps.

2) Un prix de revient à surveiller

L'impact fortement défiscalisant pousse certains opérateurs à pratiquer des prix de vente excessifs, il convient donc de rester vigilant au prix de revient de son logement travaux inclus qui doit être cohérent au regard du marché immobilier local.

3) Un montage fiscal rigoureux

Attention, les investisseurs doivent réellement être à l'initiative des travaux, si l'on ne veut pas que l'opération soit requalifiée en vente en l'état future de rénovation.