Les transactions reprennent et les prix se stabilisent

Le volume de transactions a augmenté de 14 % au troisième trimestre sur un an, selon les chiffres de Century 21. Les candidats à l'achat déjà propriétaires reviennent sur le marché. Le prix national moyen au mètre carré recule toujours sur un an mais a augmenté de 0,65 % par rapport au premier semestre.

Ouverte aux particuliers depuis l'an dernier, la fiducie s'adresse aux détenteurs de gros patrimoine. Grâce à cette technique, les biens transférés sont doublement protégés : de la saisie par les créanciers et de la faillite du fiduciaire.

1.Quelle définition de la fiducie dans le Code civil ?

" La fiducie est l'opération par laquelle un ou plus constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, ou un ensemble de biens, de droits ou de sûretés, présents ou futures, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé au profit d'un ou plusieurs bénéficiaires ".

La "fiducie-sûreté" intéresse essentiellement les grandes entreprises pour leurs opérations de financement. La "fiducie-gestion" peut avoir de multiples applications, mais elle concernera au départ les particuliers fortunés. Dans la "fiducie-gestion", le propriétaire initial d'un bien sera à la fois constituant et bénéficiaire. Quant au fiduciaire, il s'agira généralement d'une banque de gestion privée. "La loi a exclusivement réservé la qualité de fiduciaire aux établissements de crédits, aux compagnies d'assurance, aux entreprises prestataires de services d'investissement et aux avocats " explique Frédéric Gros, avocat associé chez Jones Day.

2. Comment ça marche?

" La fiducie est parfois difficile à comprendre car elle dissocie la propriété en une propriété juridique (celle du fiduciaire) et une propriété économique (celle du constituant et du bénéficiaire), ce qui pour nous, Français, est totalement nouveau. Par exemple, elle permet au constituant (le propriétaire initial) de transférer un bien au fiduciaire (par exemple une banque privée) qui le gérera pendant une durée déterminée pour le compte du constituant, poursuit Frédéric Gros. A ce stade, le constituant prend alors la qualité de bénéficiaire ". Dans la pratique, les parties signent un contrat de fiducie rédigé par un notaire ou un avocat. Cet acte sous seing privé est enregistré au service des impôts du siège du fiduciaire.

3. Quel est l'intérêt de ce transfert temporaire de propriété à un fiduciaire?

Pour le constituant-bénéficiaire, la fiducie-gestion présente un double intérêt. D'une part, le bien est transféré au fiduciaire et devient insaisissable par les créanciers du propriétaire initial, sauf en cas de fraude avérée. D'autre part, ce bien est protégé contre la faillite de la banque ou de la compagnie d'assurance agissant comme fiduciaire. En effet le bien est logé dans une sorte d'actif cantonné appelé "patrimoine d'affectation" du fiduciaire.

4. Comment le fiduciaire gère-t-il le bien transféré dans le cadre de la fiducie?

Le fiduciaire gère le patrimoine d'affectation au profit du bénéficiaire dans les conditions prévues par le contrat de fiducie. Ainsi par exemple, dans le cadre d'un portefeuille boursier, le bénéficiaire pourra définir ses objectifs de gestion dans le contrat signé avec le fiduciaire. Il peut souhaiter que son fiduciaire recherche la plus-value sur les marchés boursiers américains et japonais.

Pour un bien immobilier, le bénéficiaire peut miser sur le rendement locatif. S'il détient une belle propriété à Saint-Tropez, il donnera son accord pour qu'elle soit rentabilisée par le biais de la location saisonnière. En pleine saison, ce type de bien peut se louer auprès d'une clientèle haut-de-gamme, pour quelques dizaines de milliers d'euros par semaine.

5. Quel est le régime fiscal?

Aux yeux du fisc, le bien "donné" en fiducie reste dans le patrimoine du constituant (propriétaire initial). Pas question par conséquent de le soustraire de son actif taxable à l'ISF. Quand le bien est "porté" par le fiduciaire, le constituant continuera en général de régler les impôts et taxes. Par exemple, les taxes foncières pour un bien immobilier.

6. Pour quelle durée le contrat de fiducie est-il conclu?

Tout dépend des besoins du constituant-bénéficiaire. Flexible, la durée ne doit pas dépasser 99 ans. La fiducie peut être mise en place pour seulement quelques années. Une fois que la durée est fixée, elle peut être modifiée avec l'accord des parties.

Dans le cadre de la fiducie-gestion, au terme de la fiducie, le propriétaire initial récupère la gestion de son bien. Par ailleurs, des circonstances exceptionnelles, comme le décès du propriétaire initial, mettent un terme au contrat de fiducie-gestion, le patrimoine fiduciaire fait alors de plein droit retour à la succession.

7. Quels types de biens peuvent être concernés par la fiducie?

Tout type d'actif détenu en pleine propriété peut faire l'objet d'une fiducie : actions, obligations, immobiliers, contrats d'assurance, brevets industriels, etc. Les observateurs s'accordent sur le fait que la fiducie ne concernera dans un premier temps que des opérations d'envergure portant sur des biens d'une certaine valeur. Comprenez d'un montant de l'ordre de 200.000 euros

8. A quels frais s'expose le propriétaire?

En cas de transfert d'un bien immobilier, il convient de régler la taxe de publicité foncière de 0,615% et le salaire du conservateur de 0,05% calculée sur la valeur du bien. Toutefois, pour les biens mobiliers ne donnant pas lieu à une publicité obligatoire en cas de transfert, son coût sera minime.

9. Quelle rémunération pour le fiduciaire?

Variable, la rémunération du fiduciaire est convenue entre les parties. Généralement elle comprend une partie du revenu captable, des frais d'entrée et des frais de sortie. " Loin d'être négligeable, ce poste peut décourager des candidats souhaitant faire gérer leur (s) bien (s) dans le cadre de la fiducie ", note un observateur.

10. Quelles applications futures pour la fiducie-gestion?

Bien développée à Monaco et au Luxembourg, la fiducie-gestion n'en est qu'à ses balbutiements en France. Pourtant la loi LME (loi du 4 août 2008) l'a élargie aux personnes physiques. "Lorsque ce dispositif sera vulgarisé et bien intégré par les banques dans leurs procédures internes, il se développera inéluctablement dans le cadre des financements structurés et de la gestion de patrimoine " conclut Me Frédéric Gros.

Fermer la fenêtre